Mieszkanie do remontu sprzedać do skupu czy przez ogłoszenie na rynku

Mieszkanie do remontu opłaca się sprzedać skupowi wtedy, gdy liczą się dni, a nie cena: masz długi do spłaty, spór w rodzinie o spadek albo lokal z wadą prawną, której zwykły kupujący nie przyjmie. W każdej innej sytuacji ogłoszenie na rynku zwykle daje wyższą cenę, bo o mieszkanie w dobrej lokalizacji konkurują inwestorzy i rodziny szukające lokalu do urządzenia po swojemu. Różnicę robi to, czy Twoje ogłoszenie pokaże metraż, układ i stan tak, żeby ci ludzie zadzwonili.

Jeśli wybierasz rynek, zacznij od kompletu kadrów, który odpowiada na pytania kupującego: zdjęcia mieszkania do remontu w dziennym świetle, z rzutem 2D pomieszczeń i kadrami okien, łazienki i instalacji, zamówisz online od 299 zł, a gotowe pobierzesz z panelu w 24-48 h. Poniżej porównujemy obie drogi uczciwie, także w punktach, w których wygrywa skup.

Porównanie skupu i ogłoszenia na rynku

Trzy wiersze tej tabeli przemawiają za skupem: czas, wady prawne i nakład pracy. Cztery pozostałe przemawiają za rynkiem. Decyzja zależy więc od tego, co w Twojej sytuacji waży więcej, a nie od tego, czy mieszkanie jest w złym stanie. Zły stan sam w sobie nie jest powodem, żeby sprzedawać skupowi.

Ile traci się na sprzedaży do skupu?

Skupy same piszą w swoich materiałach, że płacą do 90 procent wartości rynkowej, a w praktyce oferta zależy od stanu, lokalizacji i tego, ile ryzyka skup bierze na siebie. Przy mieszkaniu do generalnego remontu skup odejmuje od ceny koszt remontu, swój czas i marżę przy odsprzedaży, więc rabat bywa wyraźnie większy niż przy lokalu tylko do odświeżenia. Uczciwie porównasz obie drogi dopiero wtedy, gdy znasz cenę rynkową, a tę najlepiej pokazują transakcje podobnych mieszkań w tym samym budynku albo na tym samym osiedlu.

Warto też wiedzieć, z czym porównuje Twoją ofertę inwestor. Mieszkania do remontu kupuje się także na licytacjach komorniczych nieruchomości, gdzie cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugiej dwie trzecie. Doświadczony kupujący zna te liczby, więc cena ogłoszenia musi mieć uzasadnienie w lokalizacji, metrażu i stanie, które widać na zdjęciach.

Kiedy skup jest lepszym wyborem

Są sytuacje, w których ogłoszenie nie ma sensu i szkoda na nie czasu. Skup wygrywa, gdy:

• masz zadłużenie, komornika albo termin spłaty, którego nie da się przesunąć, i każdy miesiąc kosztuje więcej niż różnica w cenie;
• stan prawny jest nieuregulowany, na przykład brakuje postępowania spadkowego po jednym ze współwłaścicieli, a rodzina nie może się porozumieć;
• w mieszkaniu mieszka osoba bez tytułu prawnego i nie ma szans na szybkie opróżnienie lokalu;
• stan techniczny budynku jest tak zły, że banki nie finansują zakupu, więc zostają wyłącznie kupujący za gotówkę.

Jeśli żaden z tych punktów Cię nie dotyczy, rynek zwykle daje więcej. Wtedy czas pracuje na Ciebie, a nie przeciwko Tobie.

Remontować mieszkanie przed sprzedażą czy sprzedać w obecnym stanie?

Sprzedać w obecnym stanie, po sprzątaniu i drobnych naprawach. Generalny remont przed sprzedażą rzadko zwraca się w cenie, bo kupujący mieszkania z rynku wtórnego i tak chcą wybrać płytki, kuchnię i podłogi po swojemu, a świeży remont w cudzym guście traktują jako koszt do zdjęcia. Opłacają się rzeczy tanie i widoczne: opróżnienie lokalu, umyte okna, wymienione żarówki, sprawny prąd i woda.

Wyjątkiem jest remont, który zmienia grupę kupujących, na przykład doprowadzenie łazienki do stanu, w którym bank zaakceptuje mieszkanie jako zabezpieczenie kredytu. Jeśli planujesz odwrotną drogę, czyli kupić, wyremontować i odsprzedać, zobacz osobne porównanie sesji po remoncie i po umeblowaniu przy flipie.

Jak sprzedać mieszkanie do remontu na rynku

Kupujący mieszkanie do remontu ocenia cztery rzeczy: lokalizację, metraż, układ i koszt remontu. Ogłoszenie ma mu pozwolić ocenić wszystkie cztery, zanim przyjedzie. W praktyce oznacza to:

1. Jasne zdjęcia każdego pomieszczenia w dziennym świetle, z odsłoniętymi oknami, zrobione z rogu pokoju, żeby było widać cały metraż.
2. Rzut 2D pomieszczeń, z którego kupujący oceni, czy da się otworzyć kuchnię albo wydzielić dodatkowy pokój.
3. Kadry techniczne: okna, łazienka z pionem, skrzynka elektryczna, kocioł albo podejście ogrzewania, drzwi wejściowe, piwnica.
4. Fakty w opisie: rok budowy, rodzaj instalacji, stan pionów, czy okna były wymieniane, czynsz i fundusz remontowy.
5. Cena oparta na transakcjach podobnych lokali w okolicy, a nie na cenach ofertowych mieszkań po remoncie.

Takie ogłoszenie odsiewa przypadkowe oględziny. Dzwonią ludzie, którzy wiedzą, co kupują, i rozmowa o cenie od początku dotyczy konkretów: ile kosztuje wymiana instalacji, a nie czy mieszkanie w ogóle da się urządzić.

Ile kosztuje przygotowanie ogłoszenia mieszkania do remontu?

Najwięcej kosztuje zwykle opróżnienie lokalu, jeśli zostały w nim meble i rzeczy po poprzednim właścicielu, a cena zależy od ilości rzeczy, piętra i dostępności windy. Sprzątanie po opróżnieniu to kolejna pozycja zależna od metrażu. Sesja zdjęciowa kosztuje u nas 299 zł w pakiecie Basic z 12 zdjęciami albo 499 zł w pakiecie Standard z 20 zdjęciami, krótkim wideo i rzutem 2D, i jest to cena stała, niezależna od metrażu i stanu lokalu.

Przy mieszkaniu do remontu Standard zwykle ma więcej sensu niż Basic, bo rzut pomieszczeń jest dla kupującego ważniejszy niż przy lokalu gotowym do wprowadzenia. Pełną listę kadrów i dziesięć kroków przygotowania opisujemy na stronie o zdjęciach mieszkania do remontu, a to, czego potrzebuje dobry plan lokalu w ogłoszeniu, w poradniku o rzucie mieszkania do oferty.

Czy sprzedaż mieszkania po spadku do remontu wymaga zapłaty podatku?

Nie, jeśli od końca roku, w którym spadkodawca nabył mieszkanie, minęło pięć lat. Przy nabyciu w drodze spadku ten termin liczy się od nabycia przez zmarłego, a nie od daty spadku. Jeśli pięć lat jeszcze nie minęło, dochód ze sprzedaży podlega 19-procentowemu podatkowi, chyba że przeznaczysz go na własne cele mieszkaniowe. Przy konkretnej transakcji sprawdź to z doradcą podatkowym.

Czy biuro nieruchomości sprzeda mieszkanie do remontu?

Tak, i dla wielu biur to zwykły lokal w portfelu, bo mają w bazie inwestorów szukających właśnie takich mieszkań. Prowizja jest zwykle procentem od ceny. Jeśli sprzedajesz sam, bez pośrednika, różnicę między ofertą z biura a prywatną robią przede wszystkim zdjęcia, rzut i opis. Koszty obu wariantów rozpisujemy w porównaniu sprzedaży bez pośrednika i przez biuro.

Czy da się sprzedać mieszkanie do remontu, mieszkając w innym mieście?

Tak. Mieszkania po rodzicach często stoją daleko od spadkobierców. Sesję zamawiasz online, przy rezerwacji wpisujesz osobę, która otworzy lokal, na przykład sąsiada albo agenta, a zdjęcia pobierasz z panelu. Oględziny może prowadzić biuro albo zaufana osoba na miejscu, a umowę przedwstępną i akt notarialny da się zorganizować tak, żebyś przyjechał tylko raz albo działał przez pełnomocnika.

Od czego zacząć

Najpierw ustal, czy dotyczy Cię któraś z sytuacji, w których wygrywa skup. Jeśli nie, sprawdź ceny transakcyjne podobnych lokali w okolicy, opróżnij i posprzątaj mieszkanie, a potem zarezerwuj sesję. Zdjęcia mieszkania do remontu z rzutem 2D zamówisz w kalendarzu na najbliższe trzy tygodnie, a gotowy komplet dostaniesz w 24-48 h, z pełnymi prawami do publikacji na każdym portalu.