Mieszkanie po rodzicach sprzedać czy wynająć i jak policzyć, co się opłaca

Mieszkanie po rodzicach lepiej sprzedać, gdy spadkobierców jest kilku, mieszkasz w innym mieście albo lokal wymaga remontu, na który nie masz pieniędzy ani czasu. Wynajem opłaca się wtedy, gdy jesteś jedynym właścicielem albo rodzeństwo zgadza się na wspólny najem, mieszkasz blisko, nie potrzebujesz gotówki teraz i jesteś gotów zajmować się lokatorami. Większość rodzin, które zadają to pytanie, rozstrzyga je w praktyce liczbą właścicieli i odległością, a nie samą rentownością.

Obie drogi zaczynają się od tego samego kroku: oferty, którą ktoś otworzy. Mieszkanie po starszych rodzicach na zdjęciach z telefonu wygląda zwykle ciemniej i ciaśniej, niż jest. Zdjęcia mieszkania na wynajem albo na sprzedaż zamówisz online od 1 999 zł, także bez przyjazdu, a gotowy komplet pobierzesz z panelu w 24 do 48 godzin. Poniżej porównujemy obie drogi uczciwie, także w punktach, w których wygrywa najem.

Porównanie sprzedaży i wynajmu mieszkania po rodzicach

Trzy wiersze są po stronie najmu: dochód, wzrost wartości i niski ryczałt. Jeśli jesteś jedynym właścicielem i mieszkasz w tym samym mieście, to mocne argumenty. Jeśli właścicieli jest troje, a każde mieszka gdzie indziej, te zalety zwykle przegrywają z kosztem wspólnego zarządzania.

Kiedy wynająć mieszkanie po rodzicach?

Wynajem ma sens, gdy spełnione są trzy warunki naraz. Po pierwsze, decyzje podejmujesz sam albo z rodzeństwem, które się na to zgadza i ufa Ci w rozliczeniach. Po drugie, mieszkasz na tyle blisko, żeby w razie awarii przyjechać w ciągu dnia, albo płacisz zarządcy. Po trzecie, lokal da się wynająć po niewielkim odświeżeniu, bez wymiany instalacji.

Policz rentowność prosto: roczny czynsz od lokatora minus czynsz administracyjny w miesiącach pustostanu, ubezpieczenie, drobne naprawy i ryczałt, a wynik podziel przez kwotę, za którą mieszkanie można dziś sprzedać. Porównaj to z oprocentowaniem lokaty albo obligacji. Jeśli różnica jest niewielka, płacisz za najem swoim czasem i ryzykiem, a nie zarabiasz.

Częsty scenariusz to mieszkanie, które zostaje puste, gdy mama albo tata przeprowadza się do opieki, a czynsz od lokatora ma pokrywać miesięczną opłatę. Zanim to policzysz, sprawdź realny koszt miejsca w domu opieki z ceną i wolnymi miejscami w swoim mieście, bo opłata za pobyt często przewyższa czynsz, jaki da się uzyskać z mieszkania w bloku.

Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie po rodzicach?

• Spadkobierców jest kilku i nie chcą wspólnie zarządzać. Sprzedaż kończy współwłasność jednym aktem, a pieniądze dzielicie według udziałów.
• Mieszkasz w innym mieście albo za granicą. Każda awaria, wymiana lokatora i odczyt liczników wymaga kogoś na miejscu.
• Lokal wymaga remontu, a nie masz na niego budżetu. Mieszkanie do remontu da się sprzedać na rynku, a kupujący odliczy koszt prac od ceny.
• Potrzebujesz gotówki teraz, na własne mieszkanie, spłatę kredytu albo wkład własny dla dziecka.

Jeśli lokal jest w złym stanie, a rozważasz szybką sprzedaż, przeczytaj też, czy sprzedać mieszkanie do remontu skupowi, czy przez ogłoszenie. Kadry, o które pyta kupujący takiego lokalu, opisujemy na stronie o zdjęciach mieszkania do remontu.

Czy trzeba płacić podatek od sprzedaży mieszkania po rodzicach?

Nie, jeśli od końca roku, w którym rodzice kupili mieszkanie, minęło pięć lat. Przy spadku termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a nie od daty śmierci czy postępowania spadkowego (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Gdy pięć lat nie minęło, podatek wynosi 19% dochodu, ale można go uniknąć, wydając pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat.

Osobna sprawa to podatek od spadku. Najbliższa rodzina, czyli dzieci, małżonek, rodzeństwo i wnuki, jest z niego zwolniona, jeśli zgłosi nabycie spadku w urzędzie skarbowym na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Przegapienie tego terminu potrafi kosztować więcej niż cała sesja zdjęciowa.

Jak opodatkować wynajem mieszkania po rodzicach?

Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Kosztów, na przykład remontu czy wyposażenia, nie odliczasz. Przy współwłasności każdy współwłaściciel rozlicza część przychodu proporcjonalną do swojego udziału, a próg 100 000 zł liczy się osobno dla każdego. Przy większym przychodzie warto skonsultować się z księgowym.

Czy rodzeństwo musi się zgodzić na wynajem mieszkania?

Na sprzedaż całego mieszkania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, bo to czynność przekraczająca zwykły zarząd (art. 199 Kodeksu cywilnego). Najem traktuje się zwykle jako zwykły zarząd, do którego wystarcza zgoda współwłaścicieli mających większość udziałów (art. 201 KC), choć umowa na wiele lat może zostać uznana za coś więcej. W praktyce bez porozumienia z rodzeństwem najem szybko staje się źródłem sporów.

Jak przygotować mieszkanie po rodzicach do zdjęć?

Nie trzeba go opróżniać do gołych ścian ani remontować przed zdjęciami. Wystarczy, żeby kupujący albo lokator zobaczył metraż, światło i stan podłóg, okien i łazienki. Zwykle robi się to w jeden weekend, w takiej kolejności:

1. Zabierz rzeczy osobiste. Zdjęcia rodzinne, dokumenty, leki, pamiątki i ubrania z wieszaków. To także kwestia prywatności rodziców, bo ogłoszenie zobaczą tysiące osób.
2. Opróżnij blaty i parapety. Kuchnia z pustym blatem wygląda na większą o połowę, a parapet bez doniczek wpuszcza więcej światła.
3. Zdejmij firany i ciężkie zasłony. W mieszkaniach z lat 70. i 80. to jedna zmiana, która najbardziej rozjaśnia zdjęcia.
4. Zostaw meble, ale przerzedź je. Puste mieszkanie wygląda na zdjęciach na mniejsze niż umeblowane. Wynieś fotele i stoliki, które zastawiają przejścia, a meblościankę zostaw.
5. Wymień przepalone żarówki i umyj okna. Kosztuje to niewiele, a bez tego żadne zdjęcie nie pokaże, że mieszkanie jest jasne.

Jeśli mieszkanie ma iść do sprzedaży w obecnym stanie, nie maluj ścian w pośpiechu tylko dla zdjęć. Kupujący lokalu do remontu i tak zaplanuje własne prace, a świeża farba na starych tynkach bywa odbierana jako próba ukrycia wad. Przy najmie odświeżenie ścian zwykle się zwraca, bo lokator ocenia mieszkanie jako gotowe do wprowadzenia.

Ile kosztuje przygotowanie oferty?

Niezależnie od decyzji ogłoszenie potrzebuje zdjęć, które pokażą metraż, światło i układ, a nie meblościankę z lat 80. Sesja Basic kosztuje 1 999 zł i daje 12 edytowanych zdjęć, Standard 2 999 zł z 20 zdjęciami, krótkim wideo i rzutem 2D. Przy sprzedaży mieszkania do remontu rzut jest ważniejszy niż liczba zdjęć, bo kupujący planuje na nim nowy układ. Przy najmie zwykle wystarcza Basic.

Pakiet obejmuje jedną sesję w miesiącu z rezygnacją w każdej chwili, więc po zdjęciach jednego mieszkania możesz zrezygnować. Jeśli mieszkasz daleko, nie musisz przyjeżdżać: przy rezerwacji wpisujesz osobę, która otworzy lokal, na przykład sąsiada albo agenta. Jak to wygląda krok po kroku, opisujemy na stronie o zdjęciach mieszkania przy sprzedaży na odległość.

Od czego zacząć

Najpierw uregulujcie spadek: postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, zgłoszenie SD-Z2 i wpis do księgi wieczystej. Potem usiądźcie z rodzeństwem i odpowiedzcie na dwa pytania: czy ktoś z was chce i może zajmować się lokatorami oraz czy ktoś potrzebuje swojej części pieniędzy teraz. Jeśli na oba pada odpowiedź, która wskazuje na sprzedaż, opróżnijcie szafki, zdejmijcie firany i zarezerwujcie sesję. Jeśli wybieracie najem, a w mieszkaniu ktoś już mieszka, przeczytaj, jak sprzedać mieszkanie z najemcą, gdy za kilka lat zmienicie zdanie.