Sprzedaż mieszkania bez pośrednika: ile kosztuje przygotowanie oferty, a ile prowizja biura

Przy mieszkaniu za 500 tys. zł prowizja biura od sprzedającego to zwykle 10 do 15 tys. zł. Przygotowanie oferty, które biuro robi w ramach tej kwoty, kosztuje Cię samodzielnie około 1 do 2,5 tys. zł: sesja zdjęciowa z rzutem, sprzątanie, płatne ogłoszenia i świadectwo energetyczne. Różnica jest duża, ale płacisz za nią własnym czasem, telefonami i prezentacjami, a nie tylko pieniędzmi.

Jeśli po tym rachunku zostajesz przy sprzedaży samodzielnej, najdroższą pozycję, czyli wygląd ogłoszenia, załatwisz jedną rezerwacją: zdjęcia mieszkania do sprzedaży bez pośrednika zamawiasz online w stałej cenie od 299 zł, z rzutem 2D i wideo w pakiecie Standard, a pliki pobierasz w 24-48 h.

Sprzedaż bez pośrednika czy z biurem: porównanie kosztów i pracy

Trzy ostatnie wiersze to uczciwa przewaga biura i nie warto jej pomijać w rachunku. Agent, który zna lokalny rynek, ma listę osób szukających dokładnie takiego metrażu i odbiera za Ciebie telefony od ciekawskich, realnie oszczędza tygodnie. Jeśli pracujesz na etacie i nie możesz prowadzić prezentacji w ciągu dnia, prowizja przestaje wyglądać na koszt bez pokrycia.

Ile kosztuje przygotowanie oferty, gdy sprzedajesz mieszkanie sam

Pozycje poniżej to rzeczy, które biuro przejmuje albo wlicza w prowizję, a przy sprzedaży samodzielnej finansujesz je z własnej kieszeni. Kwoty zależą od miasta, metrażu i wybranego wykonawcy, więc traktuj je jako orientację, nie cennik.

• Sesja zdjęciowa. U nas 299 zł za Basic z 12 zdjęciami, 499 zł za Standard z 20 zdjęciami, krótkim wideo i rzutem 2D, 899 zł za Pro z dronem albo spacerem 360 stopni. Do mieszkania dwu lub trzypokojowego zwykle wystarcza Standard.
• Sprzątanie przed sesją. Przy mieszkaniu po przeprowadzce albo po najemcy jednorazowe sprzątanie przez firmę kosztuje zależnie od metrażu i zakresu. Jeśli nie chcesz szorować sam, zanim przyjedzie fotograf, cenę sprzątania mieszkania policzysz przed zamówieniem ekipy.
• Płatne ogłoszenia. Portale pobierają od osób prywatnych opłaty za publikację i wyróżnienia, zwykle naliczane za okres emisji. Przy sprzedaży trwającej dwa, trzy miesiące to kilkaset złotych.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej. Od kwietnia 2023 roku sprzedający musi je przekazać kupującemu przy sprzedaży mieszkania. Kosztuje zwykle kilkaset złotych i to wydatek niezależny od tego, czy masz pośrednika.
• Dokumenty. Odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni lub od zarządcy o braku zaległości, czasem zaświadczenie o braku osób zameldowanych. To zwykle kwoty rzędu kilkudziesięciu złotych, ale zajmują czas.

Razem wychodzi zazwyczaj od około tysiąca do dwóch i pół tysiąca złotych. Nawet przy górnej granicy to mała część prowizji, której nie płacisz. Rachunek zmienia się dopiero wtedy, gdy sprzedaż trwa dłużej, bo przez zły start oferty mieszkanie wisi na portalu miesiącami, a Ty płacisz czynsz, media i kolejne okresy emisji.

Na czym sprzedający samodzielnie najczęściej oszczędza za bardzo

Na zdjęciach. Wydaje się, że telefon wystarczy, skoro robi dobre zdjęcia na wakacjach. Problem polega na tym, że Twoje ogłoszenie stoi na liście wyników obok ofert biur, które mają zdjęcia ze statywu, szeroki kadr, wyrównane pionowe linie i rzut mieszkania. Kupujący nie wie, że sprzedajesz bez prowizji, dopóki nie otworzy ogłoszenia, a otwiera je na podstawie pierwszego zdjęcia.

Druga rzecz to rzut. Ogłoszenia prywatne rzadko go mają, a przy biurach stał się standardem. Kupujący, który nie rozumie układu mieszkania, dzwoni z pytaniem albo przewija dalej. Rzut 2D jest w pakiecie Standard i odpowiada na to pytanie, zanim ktoś podniesie słuchawkę. Szczegóły tego, co pokazuje taki plan, opisuje strona o rzutach mieszkania do oferty.

Trzecia to liczba zdjęć. Pięć kadrów z telefonu nie wystarcza nawet do kawalerki. Ile ich potrzeba przy konkretnym metrażu, rozpisaliśmy w tekście ile zdjęć powinna mieć oferta nieruchomości.

Kiedy lepiej zostać przy biurze nieruchomości

Są sytuacje, w których prowizja się broni, i warto je nazwać wprost, zanim wydasz pierwsze złotówki na własną ofertę.

• Nie masz czasu na telefony i prezentacje w dni robocze. Pierwsze tygodnie po publikacji to kilkanaście albo kilkadziesiąt rozmów i kilka wizyt. Jeśli nie możesz ich prowadzić, oferta traci impet.
• Stan prawny jest skomplikowany. Spadek z kilkoma spadkobiercami, brak księgi wieczystej, służebność, kredyt z hipoteką do spłaty w dniu transakcji. Doświadczony agent w takich sprawach prowadzi kupującego i bank, a Ty sam musiałbyś się tego uczyć.
• Mieszkanie jest nietypowe. Lokal bardzo drogi, duży dom albo nieruchomość w miejscowości z małym ruchem na portalach. Tu baza klientów biura bywa warta więcej niż sama publikacja.

W pozostałych przypadkach, czyli przy typowym mieszkaniu w mieście, z czystym stanem prawnym i właścicielu, który może odebrać telefon, sprzedaż samodzielna z dobrze przygotowaną ofertą jest realną opcją. Ostatecznie zdjęcia zamówione przez Ciebie zostają Twoje, więc jeśli po kilku tygodniach zmienisz zdanie, przekazujesz biuru gotowy komplet i masz argument w rozmowie o prowizji.

Czy przy sprzedaży mieszkania bez pośrednika opłaca się fotograf?

Tak, przy typowym mieszkaniu w mieście. Sesja Standard za 499 zł to kilka procent prowizji, której nie płacisz, a zdjęcia z rzutem decydują, czy kupujący w ogóle otworzy Twoje ogłoszenie spośród ofert biur. Oszczędność na zdjęciach zwykle kosztuje więcej w postaci dłuższej sprzedaży, kolejnych okresów emisji i czynszu za puste mieszkanie.

Kto płaci za zdjęcia przy sprzedaży mieszkania bez biura?

Właściciel, bo nie ma agenta, który wliczyłby sesję w prowizję. W zamian właściciel ma pełne prawa do zdjęć i może ich użyć na każdym portalu oraz przekazać je biuru, jeśli później zdecyduje się na pośrednika. Jak ten podział wygląda przy umowie z biurem, opisaliśmy w tekście kto płaci za zdjęcia nieruchomości.

Jak przygotować mieszkanie do zdjęć, gdy nie ma agenta?

Schowaj rzeczy osobiste, uprzątnij blaty w kuchni i łazience, zapal wszystkie światła, odsłoń okna i wynieś z kadru to, czego kupujący nie kupuje: suszarkę, kosze, rower, kartony. Zrób to dzień przed sesją, a w uwagach przy rezerwacji wpisz atuty, które zna tylko właściciel. Pełną listę znajdziesz w poradniku jak przygotować mieszkanie do sesji zdjęciowej.

Od czego zacząć, jeśli decyzja już zapadła

Najpierw dokumenty, bo ich zebranie trwa najdłużej i od nich zależy, czy możesz podpisać umowę przedwstępną z pierwszym poważnym kupującym. Równolegle zamów świadectwo energetyczne i umów sesję zdjęciową na jeden z najbliższych dni roboczych, w porze, w której Twoje mieszkanie ma najwięcej światła. Ogłoszenie wystawiasz dopiero z kompletem zdjęć i rzutem, nie wcześniej: pierwsze dni publikacji to czas, w którym nowa oferta dostaje najwięcej wyświetleń, i szkoda go na zdjęcia z telefonu. Stałe ceny wszystkich pakietów sprawdzisz w cenniku sesji.