Fotografia dla zarządców nieruchomości, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Sesja sprzedażowa i sesja dokumentacyjna są sobie przeciwstawne w prawie każdym ustawieniu. Przy ogłoszeniu fotograf szuka najkorzystniejszego kadru, prostuje perspektywę, rozjaśnia cienie i pilnuje, żeby usterka nie rzucała się w oczy. Przy dokumentacji robi dokładnie odwrotnie: kadruje tak, żeby usterkę było widać, nie usuwa niczego w obróbce i nie poprawia proporcji, bo poprawiona proporcja to zniekształcony dowód.

Praktyczne konsekwencje są trzy. Po pierwsze, zdjęć jest znacznie więcej niż w ofercie, bo dokumentuje się także to, co jest w porządku, żeby później dało się wykazać, że wcześniej było w porządku. Po drugie, każde ujęcie ogólne ma parę w postaci detalu, bo z samego kadru całej ściany nie da się ocenić rysy. Po trzecie, obróbka ogranicza się do korekty ekspozycji i balansu bieli, bez retuszu i bez usuwania elementów.

Ta sama logika stoi za osobną usługą inwentaryzacji fotograficznej, z której zarządcy korzystają najczęściej. Jeśli budynek ma być pokazany, a nie udowodniony, wracamy do zwykłej sesji i wtedy obowiązują normalne zasady kadrowania. Dotyczy to na przykład pustego lokalu użytkowego wspólnoty, który trzeba wynająć: tam potrzebna jest galeria wnętrz komercyjnych, a nie dokumentacja stanu.

Kodeks cywilny w art. 568 par. 1 przewiduje, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Dla budynku oddanego przez dewelopera oznacza to konkretną datę graniczną, liczoną od wydania lokali, a nie od zakończenia budowy czy od powstania wspólnoty. Zdjęcia same w sobie nie są wymogiem żadnego przepisu, ale to one zwykle decydują, czy wada zgłoszona w czwartym roku da się później wykazać.

Jest tu pułapka proceduralna, o której zarządcy dowiadują się często za późno. Roszczenia z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej przysługują nabywcom lokali, a nie wspólnocie jako takiej, więc wspólnota nie dochodzi ich samodzielnie: potrzebuje przeniesienia uprawnień od właścicieli, czyli cesji. Zbieranie cesji od kilkudziesięciu osób trwa miesiącami, a termin z art. 568 biegnie niezależnie od tego, na jakim etapie jest zbieranie podpisów. Trwają prace nad zmianą ustawy o własności lokali, która ma dać wspólnocie legitymację wprost, ale dopóki nie wejdzie w życie, obowiązuje stan opisany wyżej.

Wniosek dla harmonogramu jest prosty: sesję dokumentującą wady części wspólnych warto zrobić najpóźniej w czwartym roku, a nie w ostatnich tygodniach przed upływem terminu. Materiał zebrany wcześniej działa też jako argument w rozmowie z deweloperem, zanim sprawa w ogóle trafi do prawnika. Jedna sesja obejmuje zwykle dach, elewację, cokół, klatki, garaż podziemny, pomieszczenia techniczne i część zewnętrzną, czyli miejsca, w których wady ujawniają się najczęściej.

Zamawiający dostaje u nas pełne prawa do wykorzystania plików: w korespondencji z wykonawcą, w zgłoszeniu do ubezpieczyciela, w dokumentach dla właścicieli lokali, w postępowaniu sądowym i w materiałach przetargowych, bez limitu czasu i bez dopłat za kolejne zastosowania. To istotne akurat w tym zastosowaniu, bo dokumentacja bywa potrzebna kilka lat po sesji i w kanale, którego nikt nie przewidział w dniu zamówienia. Szerzej rozkładamy tę kwestię w tekście o prawach autorskich do zdjęć nieruchomości.

Druga strona to dane osobowe. Części wspólne są przestrzenią, w której mieszkają ludzie, więc fotograf kadruje tak, żeby nie utrwalać wizerunku mieszkańców ani tablic rejestracyjnych; jeśli ktoś wejdzie w kadr, ujęcie jest powtarzane. Do wnętrz lokali prywatnych wchodzimy wyłącznie na wyraźne życzenie zarządcy i za wiedzą lokatora, zwykle przy przekazaniu albo przy szkodzie.

Warto też zawczasu ustalić, gdzie ta dokumentacja mieszka. Pliki z sesji dokumentacyjnej mają wartość dopiero wtedy, gdy da się je odnaleźć za trzy lata, a nie wtedy, gdy leżą w skrzynce mailowej osoby, która zmieniła pracę. Najprościej trzymać je w archiwum wspólnoty, w folderze opisanym datą sesji i zakresem, razem z uchwałami z tego samego roku.