Kto płaci za zdjęcia nieruchomości: biuro nieruchomości czy właściciel

Za zdjęcia nieruchomości w Polsce najczęściej płaci biuro nieruchomości i wlicza ten koszt w prowizję, szczególnie przy umowie na wyłączność, gdzie przygotowanie oferty jest częścią usługi. Właściciel finansuje sesję sam wtedy, gdy sprzedaje bez pośrednika albo gdy umowa otwarta nie obejmuje przygotowania materiałów.

Pytanie wraca w każdej rozmowie o wystawieniu oferty, bo obie strony patrzą na nie inaczej. Właściciel widzi wydatek kilkuset złotych i zastanawia się, za co właściwie płaci prowizję. Agent widzi ofertę, która bez porządnych zdjęć nie sprzeda się w rozsądnym czasie, a wtedy nie zarobi nikt. Poniżej rozkładamy to na modele współpracy, na rachunek, który stoi za każdym z nich, i na najbardziej zapalny punkt całej sprawy, czyli prawa do plików po zakończeniu umowy.

Kto płaci za sesję w zależności od modelu współpracy

Nie ma jednej odpowiedzi, bo obowiązek nie wynika z przepisu, tylko z tego, co strony ustaliły. Praktyka rynkowa jest jednak dość powtarzalna i wygląda tak.

Dlaczego przy wyłączności koszt zdjęć bierze na siebie biuro

Wyłączność zmienia rachunek ryzyka. Biuro, które ma pewność, że transakcja rozliczy się przez nie, może wyłożyć pieniądze na przygotowanie oferty, bo wie, że nie pracuje dla kogoś innego. Dlatego przy wyłączności standardem stały się nie tylko zdjęcia, ale też rzut, opis, promocja płatna na portalach, a przy droższych ofertach wideo i wirtualny spacer.

Przy umowie otwartej ta logika się rozsypuje. Trzy biura obsługują tę samą nieruchomość, każde może stracić transakcję na rzecz pozostałych, więc żadne nie chce finansować materiału, z którego skorzystają konkurenci. Efekt widać w ogłoszeniach: to samo mieszkanie wisi w trzech wersjach, w trzech różnych jakościach zdjęć, często z tym samym błędem, czyli galerią zrobioną telefonem w pochmurne popołudnie. Kupujący porównuje wtedy nie oferty, tylko ich niechlujność.

Właściciel, który podpisuje umowę otwartą i liczy na profesjonalne zdjęcia bez ponoszenia kosztu, zwykle dostaje jedno i drugie w wersji minimalnej. Jeśli nie chce wyłączności, najprostszym rozwiązaniem jest opłacenie własnej sesji i przekazanie plików wszystkim biurom. Wtedy oferta wygląda tak samo dobrze wszędzie, a prawa do zdjęć zostają po stronie właściciela.

Czy zdjęcia od biura są dla właściciela za darmo

Nie, są opłacone z prowizji, tylko właściciel nie widzi tego jako osobnej faktury. To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, bo prowadzi do sensownego pytania przy podpisywaniu umowy: co dokładnie wchodzi w prowizję poza samym skojarzeniem stron.

Warto poprosić o listę. Dobrze przygotowana oferta to sesja zdjęciowa, rzut z wymiarami, opis, wystawienie na płatnych portalach, obsługa prezentacji i pomoc przy dokumentach. Jeśli w tej liście brakuje zdjęć albo pojawia się sformułowanie o zdjęciach wykonanych przez agenta, właściciel wie, czego się spodziewać: kadrów z telefonu, które będą konkurowały z ofertami po sesji.

Po stronie biura ten sam rachunek wygląda odwrotnie i jest zaskakująco korzystny. Rynkowe stawki prowizji liczy się w procentach ceny transakcyjnej, więc przy mieszkaniu za pół miliona złotych mowa o kwocie rzędu kilkunastu tysięcy. Sesja kosztuje ułamek tej kwoty, a decyduje o tym, ile osób w ogóle kliknie w miniaturę na liście wyników. Wydłużenie sprzedaży o miesiąc albo korekta ceny o kilka procent kosztują wielokrotnie więcej niż fotograf. To dlatego biura zamawiające regularnie przechodzą na rozliczenie abonamentowe sesji dla biur nieruchomości zamiast negocjować stawkę przy każdej ofercie.

Kto ma prawa do zdjęć, gdy płaci biuro

Prawa autorskie przysługują autorowi zdjęć, a zakres, w jakim może z nich korzystać zamawiający, wynika z umowy z fotografem. W praktyce oznacza to, że jeśli sesję zamówiło i opłaciło biuro, to biuro dysponuje materiałem, a właściciel nie może przenieść tych zdjęć do własnego ogłoszenia ani przekazać ich innemu pośrednikowi bez zgody.

To jest najczęstszy spór na tym tle i powstaje wyłącznie tam, gdzie nikt niczego nie ustalił. Umowa wygasa, właściciel wystawia mieszkanie sam albo przez inne biuro i wkleja zdjęcia, które pamięta z poprzedniego ogłoszenia. Z jego perspektywy to zdjęcia jego mieszkania. Z perspektywy biura to materiał, za który zapłaciło. Obie strony mają poczucie racji, a rozmowa odbywa się w najgorszym momencie, czyli po rozstaniu.

Rozwiązanie jest tanie i mieści się w jednym akapicie umowy pośrednictwa. Trzeba przesądzić, kto zamawia sesję, kto ją finansuje i co dzieje się z prawem do korzystania ze zdjęć po wygaśnięciu umowy: czy wygasa razem z nią, czy właściciel wykupuje materiał za ustaloną kwotę, czy dostaje go bezterminowo. Szerzej opisujemy to w tekście o prawach autorskich do zdjęć nieruchomości.

Po naszej stronie sprawa jest domknięta na starcie: zamawiający dostaje pełne prawa do wykorzystania zdjęć w ogłoszeniach, w materiałach marketingowych i na własnej stronie internetowej firmy, bez limitu czasu i bez dopłat za kolejne kanały. Kto zamawia sesję, ten decyduje o dalszym użyciu plików.

Co zapisać w umowie, żeby nie było sporu o zdjęcia

Ile kosztuje sesja i czy właścicielowi opłaca się zapłacić samemu

Sesja mieszkania zaczyna się u nas od 299 zł, a pakiety z większą liczbą zdjęć, wideo albo dronem kosztują odpowiednio więcej. Pełne stawki są w cenniku sesji, bez wyceny indywidualnej i bez dopłat za dojazd w obrębie miasta.

Właścicielowi opłaca się zapłacić samemu w trzech sytuacjach. Pierwsza: sprzedaje bez pośrednika i cały budżet oferty jest po jego stronie. Druga: podpisał umowę otwartą i chce, żeby wszystkie biura pracowały na tym samym, dobrym materiale, zamiast na trzech różnych galeriach. Trzecia: planuje wynajmować mieszkanie długoterminowo przez kolejne lata, gdzie ten sam komplet zdjęć obsłuży wiele kolejnych ogłoszeń.

W pozostałych przypadkach naturalne jest, że koszt bierze na siebie biuro, bo to ono zarabia na transakcji i to ono odpowiada za przygotowanie oferty. Zamiast negocjować, kto zapłaci kilkaset złotych, lepiej ustalić, co dokładnie ma zawierać komplet materiałów, jak szybko powstanie i kto może z niego korzystać potem. Pomocna jest tu lista tego, co powinno znaleźć się w zdjęciach do oferty nieruchomości, bo rozmowa przestaje wtedy dotyczyć ceny, a zaczyna dotyczyć zakresu.

Najczęstsze pytania

Czy biuro może obciążyć właściciela kosztem sesji zdjęciowej?
Tak, jeśli tak stanowi umowa. Bez takiego zapisu biuro nie może domagać się zwrotu kosztów przygotowania oferty, bo są to jego wydatki na wykonanie własnej usługi. Dlatego przy umowach otwartych warto z góry ustalić, kto finansuje materiały.

Czy właściciel może zażądać od biura wydania plików zdjęć?
Może o nie poprosić, ale roszczenie o wydanie ma tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje. Jeśli sesję opłaciło biuro i nie ustalono nic więcej, decyzja o przekazaniu plików jest po stronie biura.

Co zrobić, gdy właściciel skopiował zdjęcia biura do własnego ogłoszenia?
Pierwszym krokiem jest wiadomość z prośbą o usunięcie i wskazaniem, kto zamawiał sesję. W większości przypadków sprawa kończy się na tym etapie, bo działanie wynika z nieświadomości, a nie ze złej woli. Portale ogłoszeniowe mają też własne procedury zgłaszania cudzych materiałów.

Kto płaci za zdjęcia przy wynajmie mieszkania przez biuro?
Najczęściej właściciel albo biuro w ramach prowizji za najem, w zależności od umowy. Prowizja od najmu jest wyraźnie niższa niż od sprzedaży, więc częściej niż przy sprzedaży pojawia się podział kosztów albo prostsza, tańsza sesja.

Czy zdjęcia zamówione przez biuro można wykorzystać przy kolejnej sprzedaży tego samego mieszkania?
Tak, jeśli biuro nadal dysponuje prawami i mieszkanie realnie wygląda tak jak na zdjęciach. Po remoncie, zmianie umeblowania albo po kilku latach lepiej zamówić nową sesję, bo galeria niezgodna ze stanem faktycznym generuje prezentacje, które kończą się rozczarowaniem.

Zdjęcia są najtańszym elementem przygotowania oferty i jednocześnie tym, który najmocniej decyduje o tym, ile osób w nią kliknie. Spór o to, kto ma za nie zapłacić, prawie zawsze kosztuje obie strony więcej niż sama sesja. Ustalcie to w pierwszej rozmowie, na piśmie, razem z pytaniem o prawa do plików, i wróćcie do rzeczy, która faktycznie decyduje o transakcji.