Sprzedaż kamienicy w całości czy po lokalach, co daje wyższą cenę i szybszą transakcję

Jeśli chcesz zamknąć sprawę szybko, kamienica ma najemców albo współwłaściciele nie są zgodni co do dalszych kroków, sprzedaj ją w całości jednemu inwestorowi. Jeśli lokale są już wyodrębnione albo masz czas i zgodę wszystkich współwłaścicieli na wyodrębnienie, sprzedaż po lokalach zwykle daje wyższą łączną kwotę, bo za metr mieszkania kupujący indywidualny płaci więcej niż inwestor za metr całego budynku.

W obu wariantach decyzja kupującego zaczyna się od zdjęć. Inwestor chce zobaczyć fasadę, dach, klatkę i piwnice, zanim przyjedzie. Kupujący mieszkanie chce zobaczyć swój lokal, nie budynek. Zdjęcia kamienicy na sprzedaż zamówisz w stałej cenie od 1 999 zł, z dronem albo spacerem 360 stopni w pakiecie Pro i z plikami w 24 do 48 godzin.

Porównanie sprzedaży kamienicy w całości i po lokalach

Tabela pokazuje prostą zależność. Sprzedaż w całości zamienia pieniądze na czas i spokój, a sprzedaż po lokalach zamienia czas i pracę na wyższą kwotę. Nie ma tu wariantu lepszego dla każdego. Jest wariant pasujący do stanu budynku, do relacji między właścicielami i do tego, jak szybko potrzebujecie pieniędzy.

Czy opłaca się wyodrębnić lokale w kamienicy przed sprzedażą?

Opłaca się, gdy różnica między ceną całości a sumą cen lokali wyraźnie przekracza koszt i czas wyodrębnienia, a wszyscy współwłaściciele się na nie zgadzają. Wyodrębnienie wymaga zaświadczenia starosty o samodzielności każdego lokalu, aktu notarialnego i założenia nowych ksiąg wieczystych, a całość trwa zwykle miesiące, nie tygodnie.

Do kosztu formalności dolicz czas, w którym budynek nadal trzeba utrzymywać, ubezpieczać i rozliczać z najemcami. Jeśli w kamienicy mieszkają osoby na starych, długich umowach, część lokali i tak sprzeda się z najemcą, czyli taniej. Wtedy przewaga sprzedaży po lokalach topnieje i często wychodzi na to, że prościej oddać budynek inwestorowi.

Ile trwa sprzedaż kamienicy w całości?

Sama transakcja z inwestorem, który ma finansowanie, zamyka się zwykle w kilka tygodni od uzgodnienia ceny, bo jest jeden akt notarialny i jedna księga wieczysta. Najdłużej trwa znalezienie kupującego, a krąg inwestorów zainteresowanych całym budynkiem w danym mieście jest wąski. Dlatego oferta musi od razu odpowiadać na ich pytania, zamiast czekać na oględziny.

Inwestorzy szukający kamienic przeglądają kilka źródeł naraz: ogłoszenia, oferty pośredników i licytacje komornicze nieruchomości, gdzie budynki bywają tańsze, ale zwykle są opisane jednym zdjęciem z ulicy i operatem. Oferta prywatna wygrywa z nimi kompletem informacji: stanem dachu, klatki, piwnic i lokali pokazanym od razu, bez proszenia o dosłanie zdjęć.

Co z najemcami przy sprzedaży kamienicy?

Przy sprzedaży budynku najemcy zostają, bo nabywca wstępuje w stosunki najmu w miejsce dotychczasowego właściciela (art. 678 Kodeksu cywilnego). Inwestor wycenia więc nie tylko mury, ale też czynsze i długość umów. Przy sprzedaży po lokalach mieszkanie z najemcą trafia do wąskiej grupy kupujących pod wynajem, a zwykle sprzedaje się taniej niż pusty lokal.

Najemcy mają też znaczenie praktyczne przy zdjęciach. Mieszkanie zamieszkane fotografujemy tylko za zgodą najemcy i bez rzeczy osobistych w kadrze, więc do galerii budynku wybiera się zwykle pustostan, lokal po remoncie i jeden typowy lokal zamieszkany. Jak pogodzić sprzedaż z najemcą w środku, rozpisaliśmy przy okazji pytania, czy sprzedawać mieszkanie z najemcą czy po wyprowadzce.

Kiedy sprzedaż po lokalach wygrywa

Są trzy sytuacje, w których warto przejść dłuższą drogę. Pierwsza to budynek z lokalami już wyodrębnionymi i własnymi księgami, gdzie najtrudniejsza część jest za Tobą. Druga to kamienica po remoncie części wspólnych w dobrej lokalizacji, w której kupujący indywidualni płacą za metr wyraźnie więcej niż inwestorzy. Trzecia to jeden właściciel bez presji czasu, który może sprzedawać lokale po kolei i wykorzystywać wyniki pierwszych sprzedaży do wyceny kolejnych.

Przy sprzedaży po lokalach każde mieszkanie potrzebuje osobnej galerii, bo kupujący ogląda swój lokal, a nie budynek. Kilka pustych mieszkań w tym samym budynku sfotografujesz w jeden dzień, na kolejne godziny, co opisujemy przy zdjęciach kilku mieszkań jednego dnia. O tym, czy wystawiać je naraz, czy po kolei, piszemy w porównaniu sprzedaży kilku mieszkań naraz albo po kolei.

Kiedy sprzedaż w całości wygrywa

Sprzedaż w całości jest rozsądniejsza, gdy współwłaściciele to kilkoro spadkobierców w różnych miastach, gdy budynek wymaga dużego remontu dachu albo instalacji, gdy większość lokali ma najemców i gdy liczy się termin. W każdej z tych sytuacji wyodrębnienie i kilkanaście osobnych sprzedaży rozciąga sprawę na lata i mnoży okazje do sporów.

Oferta budynku dla inwestora potrzebuje innej galerii niż ogłoszenie mieszkania. Najważniejsze są fasada od ulicy i od podwórza, dach i kominy z góry, brama, klatka z detalem schodów, piwnice ze stropem, strych z więźbą i lokal użytkowy na parterze z witryną. Ujęcia dachu z góry daje fotografia z drona, a jeśli lot nad adresem jest ograniczony, spacer 360 stopni prowadzi inwestora przez budynek tak, jakby przyjechał na oględziny.

Jakie zdjęcia kamienicy przygotować do oferty?

Do oferty całego budynku przygotuj galerię w kolejności oględzin: fasada od ulicy i od podwórza, dach z góry, brama, klatka, piwnice, strych, lokal użytkowy i dwa albo trzy mieszkania w różnym stanie. To około 30 kadrów, czyli pakiet Pro. Przy sprzedaży po lokalach każdy lokal dostaje własne 12 do 20 zdjęć, a części wspólne dokładasz do każdego ogłoszenia.

Ile kosztują zdjęcia kamienicy do sprzedaży?

U nas sesja całego budynku kosztuje 4 999 zł w pakiecie Pro: ponad 30 zdjęć, krótkie wideo i dron albo spacer 360 stopni, z plikami w 24 godziny. Mały budynek z kilkoma lokalami zmieści się w Standard za 2 999 zł z 20 zdjęciami i rzutem 2D. Cena nie zależy od metrażu ani liczby kondygnacji.

Przy budynku wartym kilka milionów złotych to ułamek procenta ceny, a od galerii zależy, ilu inwestorów w ogóle poprosi o oględziny. Przy sprzedaży po lokalach liczysz osobną sesję dla każdego mieszkania. Kilka lokali w jednym miesiącu taniej rozliczysz w abonamencie fotograficznym z sześcioma sesjami za 1 990 zł niż w pojedynczych rezerwacjach.

Jeśli na parterze jest lokal usługowy, pokaż go jak do wynajmu, bo jego czynsz bywa najważniejszą pozycją w rachunku inwestora. Zasady takiej sesji opisujemy przy zdjęciach lokalu użytkowego.

Zamów sesję kamienicy online: wybierasz pakiet, miasto i termin w dzień roboczy, w rezerwacji wpisujesz osobę na miejscu z kluczami i listę miejsc do sfotografowania, a gotową galerię z pełnymi prawami do publikacji pobierasz z panelu w 24 do 48 godzin, w pakiecie Pro w 24 godziny.