Sprzedaż kilku mieszkań inwestycyjnych naraz czy po kolei, co się bardziej opłaca

Jeśli potrzebujesz pieniędzy z całego portfela w jednym terminie albo lokale leżą w różnych budynkach i nie konkurują ze sobą, wystaw je naraz. Jeśli kilka mieszkań stoi w tym samym budynku, a czynsz z najmu nadal wpływa, sprzedawaj po kolei, bo pierwsza transakcja pokaże Ci realną cenę dla następnych. W obu wariantach każdy lokal potrzebuje własnych zdjęć, a różnica polega na tym, czy robisz je w jeden dzień, czy rozkładasz na miesiące.

Przy sprzedaży kilku lokali naraz najprościej zamówić zdjęcia kilku mieszkań jednego dnia: rezerwujesz kolejne godziny w kalendarzu, przy każdym adresie wpisujesz osobę na miejscu, a każde mieszkanie dostaje własną galerię w 24-48 h, od 299 zł za lokal. Poniżej porównujemy obie drogi, także tam, gdzie wynik przemawia za sprzedażą po kolei.

Sprzedaż kilku mieszkań naraz czy po kolei, porównanie

Trzy wiersze wyraźnie przemawiają za sprzedażą po kolei. Dwa podobne mieszkania w tym samym budynku, wystawione w tym samym tygodniu, robią z Ciebie własną konkurencję: kupujący ogląda oba, wybiera tańsze i negocjuje dalej. Pierwsza transakcja to najlepsza wycena, jaką dostaniesz, bo pokazuje, ile ktoś naprawdę zapłacił, a nie ile obiecuje portal. Wynajęte lokale, które czekają na swoją kolej, dalej płacą za siebie czynszem.

Kiedy sprzedaż wszystkich mieszkań naraz ma więcej sensu

Sprzedaż całej serii w jednym czasie wygrywa wtedy, gdy liczy się data, a nie ostatnie kilka procent ceny. Kończy się kredyt z jednorazową spłatą albo potrzebujesz wkładu na większą inwestycję. Lokale leżą w różnych dzielnicach albo miastach, więc nie konkurują o tego samego kupującego. Masz mieszkania o różnych metrażach, na przykład kawalerkę, dwa pokoje i trzy pokoje, które trafiają do zupełnie innych osób. Spodziewasz się, że za pół roku kupujących będzie mniej, bo rosną stopy albo kończy się program dopłat.

Jest też trzecia droga, o której inwestorzy często zapominają: sprzedaż całego pakietu jednemu kupującemu. Fundusze i inni inwestorzy kupują portfele wynajętych lokali, ale prawie zawsze z upustem w stosunku do sumy cen pojedynczych mieszkań. Oszczędzasz miesiące pracy, płacisz za to ceną. Nawet przy takiej transakcji kupujący chce zobaczyć każdy lokal, więc komplet zdjęć i rzutów przyspiesza jego analizę.

Kiedy lepiej sprzedawać po kolei

Po kolei sprzedawaj wtedy, gdy kilka mieszkań stoi w tym samym budynku albo na tym samym osiedlu, gdy lokale są wynajęte i czynsz pokrywa ich koszty, oraz gdy nie masz twardej daty, do której potrzebujesz pieniędzy. Dobra kolejność to najpierw lokal najbardziej typowy dla okolicy, bo jego cena najwięcej powie o pozostałych, a na końcu ten nietypowy, z tarasem albo po generalnym remoncie.

Przy sprzedaży po kolei warto pamiętać o jednym: zdjęcia zrobione dziś do lokalu, który sprzedasz za rok, będą już nieaktualne, jeśli w międzyczasie zmieni się najemca albo wyposażenie. Dlatego lepiej fotografować każde mieszkanie tuż przed jego wystawieniem niż wszystkie na zapas.

Czy sprzedaż kilku mieszkań naraz to już działalność gospodarcza?

Może być, i dlatego tę decyzję warto skonsultować z doradcą podatkowym przed wystawieniem ofert. Organy podatkowe i sądy administracyjne oceniają, czy sprzedaż ma charakter zorganizowany i ciągły: czy lokale były kupowane z myślą o odsprzedaży, remontowane pod sprzedaż i zbywane seriami. Nie decyduje sama liczba mieszkań, tylko cały obraz. Jeśli sprzedaż zostanie uznana za działalność, nie działa zwolnienie po pięciu latach od nabycia.

Poza tym obowiązuje zwykła zasada: sprzedaż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym kupiłeś lokal, oznacza 19% podatku od dochodu, chyba że wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Przy kilku lokalach każdy liczy się osobno, więc część portfela może być już poza tym terminem, a część jeszcze nie. To często przesądza o kolejności lepiej niż sytuacja na rynku.

Ile kosztują zdjęcia kilku mieszkań na sprzedaż?

Tyle, ile suma pakietów dla poszczególnych lokali: 299 zł za Basic z 12 zdjęciami, 499 zł za Standard z 20 zdjęciami, wideo i rzutem 2D albo 899 zł za Pro z 30 i więcej zdjęciami. Trzy kawalerki w Basicu to 897 zł, cztery większe mieszkania w Standardzie to 1 996 zł. Przy pięciu albo sześciu lokalach w jednym miesiącu porównaj to z abonamentem na zdjęcia nieruchomości za 1 990 zł z sześcioma sesjami i jedną fakturą zbiorczą, który da się wziąć na jeden miesiąc.

Jeśli wszystkie lokale to kawalerki w Basicu, pojedyncze sesje wyjdą taniej niż abonament: sześć razy 299 zł to 1 794 zł. Abonament zaczyna się opłacać, gdy przynajmniej część mieszkań wymaga Standardu z rzutem, albo gdy mieszkania są w spółce i zależy Ci na jednej fakturze na firmę z NIP.

Jak sfotografować kilka mieszkań w jeden dzień?

Kalendarz ma w każdym mieście cztery godziny sesji w dzień roboczy: 9:00, 11:00, 13:00 i 15:00. Sesja mieszkania trwa od 45 do 90 minut, więc cztery lokale w jednym mieście zmieszczą się w jednym dniu z zapasem na dojazd. Przy każdej rezerwacji wpisujesz osobę, która otworzy drzwi: w jednym lokalu Ty, w drugim administrator, w trzecim najemca. Jak ustawić sesję w mieszkaniu, w którym ktoś mieszka, opisujemy przy zdjęciach mieszkania z najemcą.

Każde mieszkanie dostaje osobną galerię i osobną paczkę zip w panelu, więc zdjęcia nie mieszają się między ogłoszeniami. Gdy lokale są w kilku miastach, rezerwujesz je w kalendarzach poszczególnych miast, po tej samej cenie, a sesje robią fotografowie nieruchomości w całej Polsce według jednego standardu kadrów.

Dokumenty przy sprzedaży kilku lokali

Seria sprzedaży to seria umów. Przy każdym lokalu przygotuj odpis księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i informację o najmie, jeśli mieszkanie jest wynajęte. Umowy rezerwacyjne i przedwstępne w zwykłej formie pisemnej strony mogą podpisać zdalnie, bo forma elektroniczna z kwalifikowanym podpisem elektronicznym jest równoważna pisemnej. To wygodne, gdy kupujący z kilku transakcji mieszkają w różnych miastach. Akt notarialny przenoszący własność podpisujesz i tak u notariusza.

Co zrobić, gdy pierwsze mieszkanie z serii się nie sprzedaje?

Najpierw sprawdź statystyki ogłoszenia, zanim obniżysz cenę wszystkich lokali. Mało otwarć ogłoszenia zwykle oznacza słabe zdjęcia albo miniaturę, dużo otwarć i mało telefonów oznacza cenę albo opis. Jak rozpoznać, który to przypadek, pokazujemy w porównaniu obniżki ceny i nowych zdjęć. Przy serii lokali ta diagnoza jest warta więcej niż przy jednym, bo błąd w cenie pierwszego mieszkania powtórzysz we wszystkich kolejnych.

Niezależnie od wybranej drogi zacznij od kompletu zdjęć dla lokali, które idą na rynek w pierwszej kolejności. Sesję kilku mieszkań w jeden dzień zarezerwujesz w kalendarzu na najbliższe trzy tygodnie, a zdjęcia każdego lokalu pobierzesz z panelu w 24-48 h.