Sprzedaż mieszkania z najemcą czy po wyprowadzce lokatora, co się bardziej opłaca

Jeśli sprzedajesz inwestorowi albo umowa najmu trwa jeszcze wiele miesięcy, sprzedawaj z najemcą w środku. Jeśli umowa kończy się niedługo, a nie potrzebujesz pieniędzy od razu, poczekaj na wyprowadzkę, odśwież lokal i sprzedawaj go pusty, bo wtedy kupi go także osoba, która chce w nim zamieszkać. W obu wariantach ogłoszenie potrzebuje nowych zdjęć, a różnica polega na tym, kto otwiera drzwi fotografowi i co widać w kadrze.

Przy sprzedaży z lokatorem sesję ustawiasz na godzinę, którą najemca zaakceptował, i wpisujesz go w rezerwacji jako osobę na miejscu. Tak działają zdjęcia mieszkania z najemcą do sprzedaży: stała cena od 299 zł, termin z kalendarza, pliki w panelu w 24-48 h, bez Twojego przyjazdu. Poniżej porównujemy obie drogi, także tam, gdzie wynik nie wychodzi na korzyść szybkiej sprzedaży.

Sprzedaż z najemcą czy po wyprowadzce, porównanie

Dwa wiersze wyraźnie przemawiają za czekaniem. Pusty lokal kupi każdy, a mieszkanie z lokatorem głównie inwestor, który liczy zysk z czynszu i zwykle nie zapłaci tyle, co rodzina szukająca miejsca do życia. Prezentacje pustego mieszkania nie zależą od nikogo poza Tobą. Jeśli umowa kończy się za dwa albo trzy miesiące, a pieniądze nie są Ci potrzebne na już, to dobry argument, żeby poczekać.

Kiedy sprzedaż z najemcą ma więcej sensu

Sprzedaż z lokatorem wygrywa wtedy, gdy czas i przepływ pieniędzy są ważniejsze niż ostatnie kilka procent ceny. Umowa na czas oznaczony trwa jeszcze rok albo dłużej i nie da się jej wcześniej rozwiązać. Mieszkanie jest w lokalizacji, w której inwestorzy kupują chętnie, na przykład blisko uczelni albo centrum biurowego. Potrzebujesz pieniędzy na wkład własny do innej nieruchomości i nie chcesz przez pół roku płacić opłat za pusty lokal.

Warto pamiętać o prawie. Sprzedaż nie rozwiązuje umowy najmu, a zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego kupujący wchodzi w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Umowę na czas oznaczony z datą pewną nabywca musi respektować. Dla inwestora to zaleta, bo kupuje mieszkanie z działającym najmem, zamiast szukać najemcy od zera. W ogłoszeniu napisz o tym na początku, razem z wysokością czynszu i datą końca umowy.

Kiedy lepiej poczekać na wyprowadzkę

• Umowa kończy się w ciągu kilku miesięcy. Czekasz krótko, a potem sprzedajesz szerszemu gronu kupujących, w tym osobom kupującym dla siebie.
• Lokal wymaga odświeżenia. Ślady po kilku latach najmu, porysowane podłogi, ściany do malowania. Z najemcą w środku tego nie zrobisz, a na zdjęciach zużycie widać od razu.
• Relacja z najemcą jest napięta. Najemca, który nie chce wpuszczać kupujących albo zostawia bałagan przed prezentacjami, potrafi zatrzymać sprzedaż na miesiące. Wtedy lepiej poczekać do końca umowy.

Przy sprzedaży po wyprowadzce stare zdjęcia z ogłoszenia najmu zwykle się nie nadają, bo pokazują umeblowanie, którego już nie ma, albo stan sprzed kilku lat. Kiedy nowa sesja zwraca się szybciej niż stare kadry, opisaliśmy w tekście stare zdjęcia czy nowa sesja przy zmianie najemcy.

Jak zrobić zdjęcia, gdy najemca nadal mieszka

Wynajmujący nie wchodzi do wynajętego lokalu bez zgody najemcy, a ustawowe prawo do udostępnienia mieszkania dotyczy przeglądu stanu technicznego, nie sesji do ogłoszenia. Dlatego wszystko zaczyna się od rozmowy. Powiedz najemcy o sprzedaży, zanim ogłoszenie trafi na portal, wyjaśnij, że umowa zostaje, i zaproponuj coś w zamian za jego czas, na przykład niższy czynsz w miesiącu sprzedaży.

• Termin ustalcie razem. Sesje są w dni robocze o 9:00, 11:00, 13:00 i 15:00. Poproś najemcę o dwie pasujące godziny i zarezerwuj jedną z nich.
• Wpisz go jako osobę na miejscu. Pola osoba na miejscu i telefon na miejscu w rezerwacji służą właśnie temu. Nie musisz przyjeżdżać ani przekazywać kluczy.
• Uzgodnij, co znika z kadru. Zdjęcia rodzinne, dokumenty, korespondencja z nazwiskiem, leki. Meble i książki mogą zostać.
• Pokój wyłączony z sesji wpisz w uwagach. Fotograf go pominie, a układ pokaże rzut 2D z pakietu Standard.

Resztę przygotowań, od świateł po odsłonięte okna, najemca zrobi według listy z poradnika jak przygotować mieszkanie do sesji zdjęciowej. Wyślij mu go kilka dni przed terminem. Jeśli mieszkasz w innym mieście albo za granicą, cały proces wygląda tak samo jak przy sprzedaży mieszkania na odległość, z tą różnicą, że drzwi otwiera najemca.

Podatek przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania

Niezależnie od wariantu sprawdź datę nabycia. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, dochód ze sprzedaży podlega 19% podatkowi, chyba że wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Wynajmujący, który rozlicza najem ryczałtem i jednocześnie sprzedaje lokal, ma dwa rozliczenia w jednym roku, więc warto oddać je komuś, kto robi to na co dzień. Biuro rachunkowe dobrane do rozliczenia najmu i sprzedaży policzy, czy termin sprzedaży opłaca się przesunąć o kilka miesięcy.

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą?

Tak. Sprzedaż nie rozwiązuje umowy najmu, a kupujący wchodzi w miejsce dotychczasowego wynajmującego zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego. Umowę na czas oznaczony z datą pewną nabywca musi respektować. Mieszkania z najemcą kupują najczęściej inwestorzy, dla których trwający najem jest zaletą oferty.

Czy najemca musi wpuścić kupujących i fotografa?

Z samej ustawy nie. Prawo pozwala żądać udostępnienia lokalu na przegląd stanu i wyposażenia technicznego, a sesja zdjęciowa i prezentacje dla kupujących wymagają zgody najemcy. Dlatego terminy ustala się z nim wprost, najlepiej na piśmie, a jego współpracę warto docenić obniżką czynszu albo zwrotem za sprzątanie.

Czy mieszkanie z najemcą sprzedaje się taniej?

Często tak, bo kupuje je głównie inwestor, który liczy cenę od czynszu i stopy zwrotu, a nie od tego, ile zapłaciłaby rodzina szukająca mieszkania dla siebie. Różnica zależy od lokalizacji, wysokości czynszu i długości umowy. W zamian zyskujesz czynsz do dnia aktu i brak miesięcy pustostanu.

Od czego zacząć w tym tygodniu

Sprawdź datę końca umowy najmu i datę nabycia mieszkania. Jeśli umowa trwa jeszcze długo albo potrzebujesz pieniędzy szybko, porozmawiaj z najemcą, ustal dwie godziny i zarezerwuj sesję, wpisując go jako osobę na miejscu. Jeśli umowa kończy się za kilka tygodni, zaplanuj malowanie i sesję pustego lokalu zaraz po wyprowadzce. Stałe stawki wszystkich pakietów znajdziesz w cenniku sesji.