Sprzedaż domu w stanie surowym czy dokończenie budowy przed sprzedażą

Sprzedaż domu w stanie surowym opłaca się wtedy, gdy na dokończenie budowy nie masz pieniędzy albo czasu, a każdy miesiąc postoju kosztuje Cię ratę kredytu, niszczejącą konstrukcję i drugi czynsz. Dokończenie przed sprzedażą wygrywa tylko wtedy, gdy masz zapewnione finansowanie, sprawdzonego wykonawcę i co najmniej rok na prace oraz sprzedaż. Większość właścicieli, którzy zadają sobie to pytanie, ma problem właśnie z pieniędzmi albo z czasem.

Jeśli wybierasz sprzedaż, ogłoszenie musi odpowiedzieć kupującemu na pytania, z którymi przyjeżdża z wykonawcą: jaka jest działka, jaki układ, w jakim stanie dach i okna. Zdjęcia domu w stanie surowym z dronem i rzutem 2D zamówisz online od 1 999 zł, a gotowe pobierzesz z panelu w 24 do 48 godzin. Poniżej porównujemy obie drogi uczciwie, także w punktach, w których dokończenie budowy wypada lepiej.

Porównanie sprzedaży stanu surowego i dokończenia budowy

Trzy wiersze są uczciwie po stronie dokończenia: cena, krąg kupujących i dostęp do kredytu. Jeśli masz pieniądze i czas, to są poważne argumenty. Jeśli nie masz jednego z nich, przewaga ceny często znika w kosztach zwłoki.

Ile traci się na sprzedaży domu w stanie surowym?

Kupujący stanu surowego płaci za działkę i za wykonaną część budowy, a od wartości gotowego domu odejmuje koszt dokończenia i własne ryzyko. W prasie branżowej często pada szacunek, że stan surowy pochłania mniej więcej od 40 do 60 procent całego budżetu budowy, więc pozostała część jest dla kupującego wydatkiem, który policzy bardzo dokładnie, zwykle z wykonawcą przy boku.

Dlatego najwięcej traci sprzedający, którego oferta nie pozwala tego policzyć. Ogłoszenie z trzema zdjęciami z telefonu, bez rzutu i bez informacji o przyłączach przyciąga głównie osoby szukające okazji, które w rozmowie zakładają najgorszy scenariusz. Oferta, która pokazuje działkę z góry, układ pomieszczeń i stan dachu, przyciąga ludzi, którzy już wiedzą, ile wydadzą, i negocjują od tej kwoty, a nie od strachu.

Kiedy warto dokończyć budowę przed sprzedażą

• Masz finansowanie na całość prac. Gotówkę albo przyznany kredyt z harmonogramem transz, który nie zależy od sprzedaży innej nieruchomości.
• Masz sprawdzonego wykonawcę. Ekipę, która podpisze umowę z terminami i karami. Zanim wpłacisz zaliczkę firmie, która ma dokończyć budowę, sprawdź kondycję finansową firmy budowlanej, bo upadłość wykonawcy w połowie prac to najdroższy scenariusz z możliwych.
• Brakuje niewiele. Jeśli dom jest w stanie deweloperskim minus kilka elementów, na przykład bez wylewek albo bez kotła, dokończenie zwykle szybciej się zwraca, bo wprowadza dom do grupy kupujących z kredytem hipotecznym.

Jeśli żaden z tych punktów Cię nie dotyczy, sprzedaż w obecnym stanie zwykle jest rozsądniejsza niż zaczynanie prac, których nie da się skończyć.

Formalności przy sprzedaży domu w budowie

Dom w budowie nie jest osobną nieruchomością. Sprzedajesz działkę razem z tym, co na niej stoi, aktem notarialnym, jak każdy grunt. Kupujący przejmuje obowiązek dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu, zależnie od rodzaju inwestycji.

Pozwolenie na budowę przenosi się na kupującego decyzją organu, który je wydał, za Twoją zgodą. Kupujący musi przyjąć warunki z decyzji i złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 40 Prawa budowlanego). Uważaj na przerwy: decyzja wygasa, jeśli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37), a wtedy kupujący musi uzyskać nowe pozwolenie. Data ostatniego wpisu w dzienniku budowy jest więc jednym z pierwszych dokumentów, o które zapyta.

Do ogłoszenia przygotuj projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu, dziennik budowy, mapę z granicami działki i informację o przyłączach. Jeśli dom stoi na kredyt, bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż i wskazać kwotę do spłaty, którą notariusz uwzględni w akcie.

Czy od sprzedaży domu w stanie surowym płaci się podatek?

Płaci się 19 procent podatku dochodowego od dochodu, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia działki. Kosztem są udokumentowane wydatki na zakup gruntu i na budowę, dlatego faktury za materiały i robociznę mają realną wartość. Sprzedaż po pięciu latach jest zwolniona. Przy budowie rozłożonej na lata i mieszanych źródłach finansowania sposób liczenia warto potwierdzić z doradcą podatkowym, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Jak przygotować ofertę domu w stanie surowym

1. Uprzątnij budowę i działkę. Materiały w jednym miejscu, wykoszona trawa, odsłonięte granice i wjazd.
2. Zrób zdjęcia, które pozwalają liczyć. Elewacje z czterech stron, więźba i dach od środka, stropy, okna, przyłącza i ujęcia z drona. Pełną listę kadrów i dziesięć kroków przygotowania opisujemy na stronie o zdjęciach domu w stanie surowym do sprzedaży.
3. Dodaj rzut i projekt. Rzut 2D pomieszczeń z sesji pokazuje, co stoi na działce, a projekt, co było planowane.
4. Opisz, co zostało do zrobienia. Technologia ścian, stropy, dach, które przyłącza są wykonane, a które tylko zaprojektowane.
5. Ustal cenę od kosztu dokończenia. Sprawdź ceny transakcyjne gotowych domów w okolicy i odejmij realną wycenę prac od wykonawcy, a nie z głowy.

Jeśli na działce jeszcze nic nie stoi albo stoją tylko fundamenty, kupujący ocenia głównie grunt, więc bliżej Ci do sprzedaży działki niż domu. Wtedy sprawdzi się sesja zdjęć działki z drona.

Ile kosztuje sesja zdjęciowa domu w stanie surowym?

Tyle samo co sesja każdego innego domu: 1 999 zł za Basic z 12 zdjęciami, 2 999 zł za Standard z 20 zdjęciami, wideo i rzutem 2D oraz 4 999 zł za Pro z ponad 30 zdjęciami i dronem. Przy domu na większej działce albo poza miastem Pro zwykle ma najwięcej sensu, bo kadr z góry pokazuje to, za co kupujący płaci w dużej części, czyli grunt i otoczenie.

Czy biuro nieruchomości sprzeda dom w stanie surowym?

Tak, choć nie każde biuro chętnie przyjmuje takie oferty, bo krąg kupujących jest węższy, a transakcja wymaga przeniesienia pozwolenia na budowę. Biura z dużą bazą inwestorów i małych firm budowlanych radzą sobie z tym dobrze. Jeśli sprzedajesz sam, bez pośrednika, różnicę robią zdjęcia, rzut i komplet dokumentów dołączonych do ogłoszenia.

Czy da się sprzedać dom w budowie z kredytem?

Da się. Bank, który finansował budowę, wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po jej spłacie, a część ceny od kupującego trafia bezpośrednio na rachunek kredytu. Trudniej jest po stronie kupującego, który przy stanie surowym dostanie kredyt zwykle w transzach na dokończenie budowy, więc sprzedaż trwa dłużej niż przy gotowym domu.

Od czego zacząć

Najpierw policz uczciwie, czy masz pieniądze i czas na dokończenie. Jeśli nie, sprawdź datę ostatniego wpisu w dzienniku budowy, zbierz dokumenty i uprzątnij działkę, a potem zarezerwuj sesję. Zdjęcia domu w stanie surowym z dronem i rzutem 2D zamówisz w kalendarzu na najbliższe trzy tygodnie, a gotowy komplet dostaniesz w 24 do 48 godzin, z pełnymi prawami do publikacji na każdym portalu. Jeśli wolisz poczekać z ogłoszeniem do wiosny, przeczytaj, czy sprzedawać dom zimą, czy czekać, a przygotowanie gotowego domu do zdjęć opisujemy w poradniku o zdjęciach domu do sprzedaży.