Mieszkanie się nie sprzedaje: obniżka ceny czy nowe zdjęcia i ponowne wystawienie oferty

Jeśli ogłoszenie ma mało wyświetleń i kliknięć, zacznij od nowych zdjęć, bo kupujący nawet nie otwiera Twojej oferty i obniżka ceny tego nie zmieni. Jeśli kliknięć jest dużo, a telefonów i ofert mało, problemem jest raczej cena i wtedy nowe zdjęcia jej nie uratują. Sesja kosztuje 299 do 899 zł i jest odwracalna, obniżka o kilkadziesiąt tysięcy złotych już nie, więc przy niejasnej diagnozie rozsądna kolejność to najpierw prezentacja, potem cena.

Kiedy statystyki wskazują na zdjęcia, nowy komplet do ponownego wystawienia zamówisz jedną rezerwacją: nowe zdjęcia mieszkania, które się nie sprzedaje, w stałej cenie od 299 zł, z terminem z kalendarza i plikami w 24-48 h. Poniżej rozpisujemy, jak odróżnić jedną sytuację od drugiej, zanim wydasz pieniądze albo zejdziesz z ceny.

Obniżka ceny czy nowe zdjęcia: porównanie

Trzy ostatnie wiersze trzeba potraktować poważnie. Nowe zdjęcia są narzędziem na problem z kliknięciami, a nie na każdy problem ze sprzedażą. Jeśli mieszkanie kosztuje wyraźnie więcej niż podobne w tym samym budynku albo na tej samej ulicy, lepsze kadry sprawią tylko, że więcej osób zobaczy cenę, której nie zaakceptują. Obniżka po obniżce też nie jest strategią: portale ogłoszeniowe i narzędzia do śledzenia cen pokazują zainteresowanym, że cena spadała, a to zachęca do jeszcze twardszej negocjacji.

Jak rozpoznać, czy winne są zdjęcia, czy cena

Odpowiedź leży w statystykach ogłoszenia, które portale pokazują w panelu ogłoszeniodawcy. Interesują Cię dwie liczby: ile razy ogłoszenie pojawiło się komuś na liście wyników i ile razy ktoś otworzył jego szczegóły. Do tego dochodzi trzecia, którą znasz bez panelu: liczba telefonów i wiadomości.

• Mało otwarć przy dużej liczbie wyświetleń na liście. Kupujący widzą miniaturę, cenę i metraż i przewijają dalej. To najczęściej sprawa pierwszego zdjęcia: ciemnego, krzywego, pokazującego budynek albo przedpokój zamiast salonu. Tu nowa sesja działa najlepiej.
• Dużo otwarć, mało telefonów. Ludzie klikają, oglądają galerię i rezygnują. Przyczyną bywa cena na tle konkurencji, brak rzutu, niejasny opis albo zdjęcia, które pokazują rzeczy odstraszające, na przykład zniszczoną łazienkę. Tu pomaga połączenie: rzut i uczciwy opis, czasem korekta ceny.
• Telefony i prezentacje są, ofert nie ma. Zdjęcia zrobiły swoje, bo ludzie przyszli. Rozczarowanie pojawia się na miejscu: cena w stosunku do stanu, hałas, zapach, sąsiedztwo. Nowa sesja tu niewiele zmieni.

Szybki test bez żadnych narzędzi: wyszukaj na portalu mieszkania o podobnym metrażu i cenie w Twojej dzielnicy i popatrz na listę tak jak kupujący. Jeśli Twoja miniatura jest wyraźnie ciemniejsza albo węższa niż sąsiednie, a obok są jasne salony z szerokiego kadru, wiesz już, dlaczego kliknięć jest mało. Jak duży wpływ ma sama jakość zdjęć na tempo sprzedaży, opisaliśmy osobno w tekście czy dobre zdjęcia przyspieszają sprzedaż mieszkania.

Co zmienić przy ponownym wystawieniu oferty

Nowa sesja w tym samym bałaganie da te same wyniki, więc zacznij od mieszkania. Schowaj rzeczy osobiste, uprzątnij blaty, wynieś suszarkę, kosze i kartony, wymień przepalone żarówki. Przy lokalu zagraconym albo pustym i surowym po najemcy rozważ prosty home staging, a sesję zamów dopiero po nim. Kiedy warto w niego zainwestować, a kiedy to wydatek bez zwrotu, liczymy w tekście czy home staging przed sprzedażą się opłaca.

Potem pakiet. Jeśli stare ogłoszenie nie miało rzutu, weź Standard za 499 zł: 20 zdjęć, krótkie wideo i rzut 2D. Rzut odpowiada na pytanie o układ mieszkania, zanim ktoś zadzwoni, i sam w sobie wyróżnia ofertę na tle tych, które go nie mają. Kawalerce wystarczy Basic za 299 zł z 12 zdjęciami, domowi z ogrodem albo apartamentowi z tarasem Pro za 899 zł z dronem albo spacerem 360 stopni. Pełne stawki są w cenniku sesji.

Przy rezerwacji wykorzystaj to, czego nauczyłeś się przez tygodnie sprzedaży. Wiesz już, o co pytają dzwoniący i co zaskakuje ludzi na prezentacji. Wpisz to w uwagach: jeśli każdy pyta o balkon, komórkę albo widok z sypialni, fotograf ma to pokazać. Na koniec kolejność zdjęć w ogłoszeniu: pierwsze najjaśniejsze ujęcie salonu, potem kuchnia, sypialnie, łazienka, rzut i dopiero budynek.

Jeśli mieszkanie sprzedaje biuro, rozmowa o nowej sesji jest też dobrą okazją, żeby zapytać, jak oferta jest promowana poza samą publikacją. Część biur prowadzi dla swoich ofert płatne kampanie w mediach społecznościowych kierowane na okolicę, a mniejsze agencje zlecają to zewnętrznie, na przykład specjaliście od kampanii reklamowych. Takie kampanie mają sens dopiero wtedy, gdy ogłoszenie ma zdjęcia, w które warto kliknąć, bo reklama przyprowadza ludzi do tej samej galerii.

Kiedy od razu obniżyć cenę, bez nowej sesji

Są sytuacje, w których nowe zdjęcia to strata czasu, i lepiej to wiedzieć przed rezerwacją.

• Ogłoszenie ma już profesjonalne zdjęcia z rzutem. Jeśli sesję robił fotograf ze statywu, zdjęcia są jasne i kompletne, a kliknięć wciąż jest mało, problem leży w cenie na liście wyników, bo to ona stoi obok miniatury.
• Podobne mieszkania w okolicy są wyraźnie tańsze. Jeśli w tym samym budynku albo na tej samej ulicy wiszą oferty o podobnym metrażu i standardzie o kilka procent niżej, kupujący to widzą. Zdjęcia tej różnicy nie zamażą.
• Było kilka prezentacji i żadnej oferty. Ludzie przyszli, zobaczyli mieszkanie na żywo i zrezygnowali. To oznacza rozjazd między ceną a tym, co kupujący dostaje, a nie problem z prezentacją w internecie.

W każdej innej sytuacji, zwłaszcza przy ogłoszeniu ze zdjęciami z telefonu, bez rzutu i z mało wyraźnym pierwszym kadrem, kolejność jest prosta: najpierw nowa prezentacja, potem dwa, trzy tygodnie obserwacji statystyk, a dopiero później decyzja o cenie. Jeśli po ponownym wystawieniu nic się nie zmieni, obniżka będzie decyzją opartą na danych, a nie na przeczuciu.

Czy nowe zdjęcia pomogą sprzedać mieszkanie?

Pomogą, jeśli ogłoszenie ma mało kliknięć, bo to zdjęcia, a zwłaszcza pierwsze, decydują, czy kupujący otworzy ofertę z listy wyników. Nie pomogą, gdy mieszkanie jest wyraźnie droższe od podobnych w okolicy albo gdy prezentacje kończą się bez ofert. Przy ogłoszeniu ze zdjęciami z telefonu i bez rzutu nowa sesja to zwykle najtańszy pierwszy krok.

Po jakim czasie obniżyć cenę mieszkania, które się nie sprzedaje?

Jeśli po sześciu do ośmiu tygodniach ogłoszenie ma mało kontaktów, trzeba coś zmienić, ale niekoniecznie cenę. Najpierw popraw prezentację, czyli zdjęcia, rzut i opis, i wystaw ofertę ponownie. Daj jej dwa, trzy tygodnie. Jeśli statystyki i telefony nie ruszą mimo dobrych zdjęć, obniżka ma wtedy uzasadnienie w danych, a nie w zniecierpliwieniu.

Czy lepiej usunąć stare ogłoszenie i wystawić nowe?

Przy ponownym wystawieniu z nowym kompletem zdjęć warto, żeby oferta wyglądała na świeżą, a nie na starą z inną ceną. Zanim usuniesz ogłoszenie, sprawdź regulamin portalu, bo część serwisów ogranicza ponowne publikowanie tej samej nieruchomości albo proponuje płatne odświeżenie. Nowe zdjęcia i rzut działają w obu wariantach, a ich komplet możesz wgrać na wszystkie portale tego samego dnia.

Od czego zacząć jeszcze dziś

Otwórz statystyki ogłoszenia i porównaj swoją miniaturę z pięcioma podobnymi ofertami w okolicy. Jeśli wynik wskazuje na zdjęcia, uporządkuj mieszkanie według listy z poradnika jak przygotować mieszkanie do sesji zdjęciowej i zarezerwuj sesję na najjaśniejszą porę dnia. Jeśli sprzedajesz sam i właśnie zastanawiasz się, czy nie oddać oferty biuru, zobacz najpierw, co daje sesja do sprzedaży bez pośrednika: zdjęcia zostają Twoje niezależnie od tego, kto będzie sprzedawał.