Zdjęcia lokalu do wynajęcia czy obniżka czynszu: co się bardziej opłaca przy pustostanie

Przy pustostanie lokalu użytkowego najpierw popraw prezentację oferty, a dopiero potem ruszaj stawkę. Powód jest arytmetyczny, nie estetyczny: sesja zdjęciowa to koszt jednorazowy rzędu kilkuset złotych, a obniżka czynszu jest kosztem powtarzalnym, który zostaje w umowie na cały okres najmu, zwykle trzy do pięciu lat. Ścinając stawkę o 300 zł przy umowie trzyletniej oddajesz 10 800 zł. Sesja kosztuje 299 do 899 zł i płacisz ją raz.

To nie jest argument za tym, żeby nigdy nie schodzić z ceny. Bywają lokale wycenione za wysoko wobec ulicy i tam żadne zdjęcie tego nie naprawi. Chodzi o kolejność i o to, żeby nie oddawać marży na podstawie danych, których nie ma. Poniżej jest rachunek obu wariantów, test pozwalający ustalić, czy problem leży w cenie czy w ogłoszeniu, oraz próg, po którym obniżka faktycznie ma sens. Jeśli po tym teście wychodzi, że ogłoszenie nie pokazuje lokalu, zdjęcia lokalu użytkowego zamawiasz na konkretny dzień i masz komplet w 24 do 48 godzin.

Ile naprawdę kosztuje każdy z wariantów

Obie decyzje wyglądają na porównywalne, dopóki nie policzysz ich na cały okres umowy. Podstaw własne liczby do poniższego szkieletu, bo stawki najmu komercyjnego różnią się między miastami i ulicami zbyt mocno, żeby jakakolwiek średnia miała tu sens.

Trzeci wiersz jest tym, o którym najłatwiej zapomnieć. Czekanie też jest decyzją i też kosztuje, tylko że rachunek za nie przychodzi po cichu. Przy lokalu z czynszem 4 000 zł miesięcznie, dwa dodatkowe miesiące pustostanu kosztują 8 000 zł, czyli mniej więcej tyle, co obniżka o 220 zł rozłożona na całą trzyletnią umowę. To jest przykład, nie średnia rynkowa, ale kierunek pokazuje jednoznacznie: najdroższy jest brak decyzji.

Test, który pokazuje, czy problem leży w cenie czy w ogłoszeniu

Zanim ruszysz stawkę, sprawdź dwie liczby, które portal ogłoszeniowy pokazuje Ci w panelu. Pierwsza to liczba wyświetleń oferty, druga to liczba telefonów albo wiadomości. Ich stosunek rozstrzyga sprawę lepiej niż jakakolwiek intuicja.

Tylko ostatni wiersz jest realnym argumentem cenowym. Jeśli najemcy przyjeżdżają, oglądają i nie składają ofert, znaczy że lokal jest rozumiany, a mimo to przegrywa. Wtedy obniżka albo pakiet zachęt jest właściwym ruchem. We wszystkich trzech pozostałych przypadkach ścinanie stawki oddaje pieniądze za problem, którego cena nie dotyczy.

Dlaczego przy lokalu użytkowym zdjęcia ważą więcej niż przy mieszkaniu

Mieszkania szuka osoba, która i tak obejrzy kilka lokali, bo przeprowadzka to dla niej decyzja jednorazowa. Lokalu użytkowego szuka firma, która ocenia dziesiątki ofert zdalnie i jedzie oglądać tylko te, które przeszły wstępną kwalifikację. Ta kwalifikacja odbywa się na zdjęciach i na jednej liczbie: metrażu. Jeśli galeria nie pokazuje szerokości powierzchni, wysokości pomieszczenia, witryny od strony ulicy i zaplecza, przedsiębiorca nie ma czego kwalifikować i przechodzi dalej.

To dlatego oferty komercyjne z trzema ciemnymi zdjęciami z telefonu zbierają wyświetlenia i nie zbierają telefonów. Najemca nie umie z nich odczytać, czy zmieści tam swój sprzęt, czy da się poprowadzić wentylację i czy dostawca podjedzie pod drzwi. Rozpisaliśmy pełną listę kadrów, których oczekuje firma, przy zdjęciach lokalu usługowego do wynajęcia, razem z kolejnością, w jakiej warto ułożyć galerię.

Trzy pytania, na które galeria musi odpowiedzieć bez telefonu

• Czy zmieszczę tu swoją działalność. Odpowiada jeden kadr całej powierzchni z narożnika przy drzwiach, z widocznymi krawędziami podłogi i sufitu.
• Ile będzie kosztowała adaptacja. Odpowiadają zdjęcia rozdzielnicy, punktów wodno-kanalizacyjnych i wylotu wentylacji, a przy handlu także stan witryny.
• Czy przyjdą tu moi klienci. Odpowiada ujęcie frontu z chodnika i drugie z kilkunastu metrów, pokazujące, z jak daleka lokal jest widoczny.

Kolejność, która nie kosztuje nic poza tygodniem

Praktyczna sekwencja przy pustostanie wygląda tak. Najpierw doprowadź lokal do stanu, w którym w ogóle da się go pokazać: usuń wszystko, co zostało po poprzednim najemcy, zdejmij starą reklamę z witryny i zleć porządne sprzątanie po wyprowadzce najemcy, łącznie z umyciem przeszkleń, bo brud na szybie widać w każdym kadrze pod światło. Potem zamów sesję i opublikuj ofertę raz, z kompletną galerią. Dopiero po trzech, czterech tygodniach zbierania statystyk wracaj do pytania o stawkę, mając już dane, a nie przeczucie.

Ta kolejność ma jeszcze jeden efekt, o którym łatwo zapomnieć przy negocjacjach. Oferta z pełną, uporządkowaną galerią jest po prostu mocniejszą pozycją w rozmowie. Najemca, który obejrzał lokal na dobrych zdjęciach i przyjechał potwierdzić to, co już wie, negocjuje inaczej niż ten, który przyjechał sprawdzić, czy oferta w ogóle jest prawdziwa. Druga sytuacja kończy się prośbą o rabat znacznie częściej.

Kiedy obniżka jest właściwą decyzją

Są trzy sytuacje, w których nie warto zwlekać ze stawką. Pierwsza to lokal, który po komplecie dobrych zdjęć i miesiącu ekspozycji ściąga oglądających, ale nie ściąga ofert. Druga to zmiana samej ulicy: zamknięty sąsiedni najemca, remont chodnika, przeniesiony przystanek. Trzecia to lokal wymagający kosztownej adaptacji, gdzie najemca liczy całość, a nie sam czynsz, i tam zamiast ścinać stawkę na stałe częściej opłaca się dać kilka miesięcy wakacji czynszowych albo udział w kosztach adaptacji.

Ten trzeci wariant jest zwykle najtańszy z możliwych ustępstw i bywa pomijany. Trzy miesiące wakacji czynszowych przy stawce 4 000 zł kosztują 12 000 zł raz, podczas gdy obniżka o 400 zł na pięcioletnią umowę kosztuje 24 000 zł. Najemca widzi w obu przypadkach realną ulgę na starcie, kiedy jej najbardziej potrzebuje, a Ty utrzymujesz stawkę bazową, która ma znaczenie przy przedłużeniu umowy i przy ewentualnej sprzedaży lokalu jako inwestycji.

Pytania, które właściciele zadają przy pustostanie

Czy obniżka czynszu przyciąga najemcę szybciej niż nowe zdjęcia?

Zwykle nie, o ile ogłoszenie jest słabo zilustrowane. Najemca komercyjny odsiewa oferty na podstawie tego, co widzi, zanim w ogóle porówna stawki, więc lokal, którego nie da się ocenić ze zdjęć, wypada z krótkiej listy niezależnie od ceny. Obniżka działa dopiero wtedy, gdy oferta jest rozumiana i przegrywa świadomie, czyli gdy najemcy przyjeżdżają oglądać i nie składają ofert.

Ile kosztuje sesja zdjęciowa lokalu użytkowego?

U nas 299 zł w pakiecie Basic, 499 zł w Standard z krótkim wideo i rzutem 2D oraz 899 zł w Pro z dronem albo spacerem 360 stopni. To kwoty końcowe, te same w każdym z 31 miast, niezależne od metrażu, z wliczonym dojazdem w obrębie miasta. Dla porównania: przy czynszu 4 000 zł miesięcznie sesja Basic kosztuje mniej więcej tyle, co dwa dni pustostanu.

Czy lepiej dać wakacje czynszowe niż obniżyć stawkę?

Przy lokalu wymagającym adaptacji zwykle tak. Wakacje czynszowe są kosztem jednorazowym i trafiają dokładnie w moment, w którym najemca ponosi wydatki na wykończenie, więc mają dla niego dużą wartość. Obniżona stawka bazowa zostaje natomiast na cały okres umowy, wraca przy przedłużeniu i obniża wycenę lokalu, gdyby przyszło go sprzedawać jako inwestycję z najemcą.

Jak często odświeżać zdjęcia lokalu przy rotacji najemców?

Za każdym razem, gdy lokal wygląda inaczej niż na poprzednich zdjęciach: po adaptacji pod poprzedniego najemcę, po wymianie witryny, po remoncie części wspólnych budynku. Jeśli powierzchnia wróciła do stanu z poprzedniej sesji i zdjęcia są jasne, poziome i kompletne, użyj ich ponownie. Materiał dostajesz z pełnymi prawami, więc powtórna publikacja nie wymaga żadnej dopłaty.

Co zrobić w tym tygodniu

Sprawdź statystyki swojego ogłoszenia i przypisz je do jednego z czterech wierszy z tabeli wyżej. Jeśli wypadło cokolwiek innego niż ostatni wiersz, problem nie jest cenowy i obniżka go nie ruszy. Uprzątnij lokal, umów sesję na konkretny dzień i opublikuj ofertę ponownie z pełną galerią. Komplet obrobionych kadrów wraca w 24 do 48 godzin, w pakiecie Pro w 24 godziny, więc cała operacja mieści się w jednym tygodniu.

Sesja lokalu użytkowego kosztuje u nas 299 zł w pakiecie Basic, 499 zł w Standard z krótkim wideo i rzutem 2D oraz 899 zł w Pro z ujęciami z drona albo spacerem 360 stopni. Kwota jest końcowa i ta sama w każdym z 31 miast, niezależnie od metrażu, a dojazd w obrębie miasta jest wliczony. Zarezerwuj sesję online: wybierasz typ obiektu, miasto i termin, a zweryfikowany fotograf dostarcza edytowane zdjęcia w 24 do 48 h z pełnymi prawami do publikacji. Zobacz też ofertę zdjęć lokalu użytkowego do wynajęcia, a jeśli lokali w portfelu masz kilka, abonament fotograficzny z gwarantowaną liczbą sesji.