Wynajem hali magazynowej przez agencję czy samodzielnie, co wychodzi taniej i szybciej

Jeśli hala ma typowe parametry, stoi przy dobrej drodze i masz czas odbierać telefony oraz jeździć na oględziny, wynajmij ją samodzielnie i zachowaj kwotę, która poszłaby na prowizję. Jeśli obiekt jest duży, nietypowy albo potrzebujesz najemcy w konkretnym terminie, agencja komercyjna zwykle zarabia na siebie, bo ma kontakty do firm, które szukają powierzchni, zanim wystawią zapytanie publicznie.

W obu przypadkach najemca zaczyna od zdjęć. Firma logistyczna przegląda kilka hal naraz i odrzuca te, przy których nie widać wysokości, doków, posadzki i placu. Zdjęcia hali magazynowej na wynajem zamówisz w stałej cenie od 1 999 zł, z dronem albo spacerem 360 stopni w pakiecie Pro i z plikami w 24 do 48 godzin.

Porównanie wynajmu hali przez agencję i samodzielnie

Z tabeli wynika prosta zależność. Agencja zamienia prowizję na zasięg i Twój czas, wynajem samodzielny zamienia Twój czas na zaoszczędzoną kwotę. O wyborze decyduje to, jak trudno znaleźć najemcę dla Twojego obiektu, a nie to, która droga jest ogólnie lepsza.

Ile kosztuje agencja przy wynajmie hali magazynowej?

Prowizję agencji ustala umowa pośrednictwa i nie ma jednej stawki rynkowej. Przy najmie komercyjnym spotyka się wynagrodzenie liczone jako równowartość jednego albo kilku miesięcznych czynszów albo jako procent czynszu za okres umowy. W ogłoszeniach hal często pojawia się dopisek o zerowej prowizji dla najemcy, co oznacza, że agencji płaci właściciel.

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź trzy rzeczy: od czego liczona jest prowizja (czynsz bazowy czy razem z opłatami eksploatacyjnymi), czy należy się także przy przedłużeniu umowy z tym samym najemcą i czy umowa jest na wyłączność. Przy wyłączności agencja ma prawo do wynagrodzenia nawet wtedy, gdy najemcę znajdziesz sam.

Kiedy wynajem hali samodzielnie się opłaca

Samodzielny wynajem wygrywa przy hali typowej: kilkaset do kilku tysięcy metrów, kilka bram, plac, dobre połączenie z drogą krajową albo ekspresową. Takiej powierzchni w mniejszych miastach szukają lokalni przewoźnicy, hurtownie, sklepy internetowe i firmy budowlane, a oni sami przeglądają portale. Część z nich to przewoźnicy, którzy na co dzień biorą ładunki z giełdy transportowej i szukają zaplecza pod bazę oraz przeładunek, więc reagują na konkretne parametry w ogłoszeniu, a nie na nazwę agencji.

Warunek jest jeden: oferta musi sama odpowiadać na pytania, które agent zadałby za Ciebie przez telefon. Wysokość pod wiązarem, liczba doków, nośność posadzki, rozstaw słupów, plac dla naczep i zaplecze dla ludzi muszą być w opisie i na zdjęciach. Ogłoszenie z jednym zdjęciem z drzwi dostaje telefony z pytaniem o wszystko, a większość zainteresowanych nawet nie dzwoni.

Kiedy agencja komercyjna jest lepszym wyborem

Agencja ma przewagę w trzech sytuacjach. Pierwsza to duży obiekt, dla którego najemców jest kilkunastu w całym regionie i trzeba do nich dotrzeć bezpośrednio. Druga to obiekt nietypowy, na przykład hala z suwnicą, chłodnia albo budynek do adaptacji, przy którym liczy się umiejętność wskazania branży, dla której ma sens. Trzecia to presja czasu, kiedy pusta hala kosztuje Cię podatek od nieruchomości, ochronę i media co miesiąc, a agent może skrócić poszukiwania.

Nawet przy agencji warto zadbać o zdjęcia samemu. Agent, który ma w ofercie kilkadziesiąt obiektów, robi zdjęcia telefonem przy pierwszej wizycie i rzadko wraca. Komplet z sesji przekazujesz agencji na start, więc Twoja hala w jej ofercie wygląda lepiej niż sąsiednie. Prawa do zdjęć zostają przy Tobie, więc gdy umowa z agencją wygaśnie, galeria nadal jest Twoja.

Jakie zdjęcia hali przygotować do oferty najmu?

Do oferty hali przygotuj galerię w kolejności oględzin: wjazd i plac z góry, elewacja ze strony doków, wnętrze wzdłuż najdłuższej osi, pełna wysokość ze skalą w kadrze, bramy od wewnątrz, posadzka z bliska, słupy, biuro, szatnia i łazienki. To 20 do 30 kadrów, czyli pakiet Standard albo Pro. Co dokładnie musi się znaleźć na zdjęciach hali, magazynu i biurowca, opisujemy w poradniku o fotografii nieruchomości komercyjnych.

Ujęcia placu i dojazdu z góry daje fotografia z drona. Hale przy lotniskach i w części parków logistycznych leżą w strefach z ograniczeniem lotów, a zasady sprawdzisz w artykule o przepisach dotyczących dronów w fotografii nieruchomości. Jeśli lot nie jest możliwy, spacer 360 stopni pokazuje układ hali tak, jakby najemca przyszedł na oględziny.

Co wpisać w ogłoszeniu wynajmu hali magazynowej?

Ogłoszenie hali powinno podać parametry, po których najemca filtruje oferty, zanim w ogóle obejrzy zdjęcia. Bez nich portal pokaże Twoją halę obok obiektów z pełnym opisem, a najemca wybierze te, których nie musi dopytywać. Agent zrobiłby to za Ciebie, przy wynajmie samodzielnym musisz zrobić to sam.

• powierzchnia magazynowa i biurowo socjalna osobno, w metrach kwadratowych,
• wysokość w świetle pod konstrukcją dachu i wysokość składowania,
• liczba bram z poziomu gruntu i doków z rampą, z wymiarami,
• nośność posadzki i rodzaj nawierzchni,
• rozstaw słupów, ogrzewanie, ochrona przeciwpożarowa, moc przyłącza,
• plac manewrowy, miejsca dla naczep i aut, odległość do drogi ekspresowej albo krajowej,
• czynsz za metr, opłaty eksploatacyjne, minimalny okres najmu i termin dostępności.

Każdy z tych punktów warto pokryć zdjęciem. Wysokość pokazuje kadr ze skalą, doki ujęcie z placu, posadzkę zbliżenie, plac widok z góry. Najemca, który widzi w galerii to samo, co czyta w opisie, traktuje ofertę poważnie i przyjeżdża na oględziny z decyzją prawie gotową, a nie po to, żeby dopiero sprawdzić podstawy.

Czy można wynająć halę bez zdjęć wnętrza?

Można, ale to zwykle wydłuża wynajem. Najemca, który nie widzi wnętrza, zakłada najgorszy stan posadzki i instalacji albo pomija ofertę. Jeśli w hali pracuje jeszcze obecny najemca, pokaż konstrukcję, bramy i plac, a pełne wnętrze sfotografuj w dniu wyprowadzki, zanim obiekt postoi pusty i zbierze kurz.

Podobnie jest z lokalem na parterze budynku: puste wnętrze bez zdjęć traci najemców do sąsiednich ofert, o czym piszemy przy zdjęciach lokalu użytkowego.

Zamów sesję hali online: wybierasz pakiet, miasto i termin w dzień roboczy, w rezerwacji wpisujesz osobę na miejscu, parametry hali i kolejność kadrów, a gotową galerię z pełnymi prawami do publikacji pobierasz z panelu w 24 do 48 godzin, w pakiecie Pro w 24 godziny.